上海这座中国最神奇的城市，有人来，有人走，有人把这里当作发财的热土，有人把这里当作玩耍的乐园，也有人把这里当做家。有一群人比任何人都熟悉上海，他们走遍上海的每一寸角落，甚至每一个房间，用脚步丈量着这座城市的面积和房价，同时他们这座城市10年房价的变迁。 他们是几乎每一位上海居民都打过交道的群体，中介小哥。人们对他们褒贬不一，有些人认为他们，有些人认为他们没文化，有些人认为他们带点“传销鸡血”属性，也有些人认为他们热心负责，阳光热血。不管评论如何，他们都是真的相信自己，并通过勤劳和维持生计的一群人。 说他们是一点也不为过，底薪低微甚至无底薪，996在他们看来是轻松不过的工作，为了赚钱糊口，6 12 7是常态。每早6点，天光微亮他们就要起床集合，一直工作至深夜12点，一周7天无休，24小时on call，而且没有急救医生和员的夜班轮休。 今儿，我们就通过一个在房屋中介工作过10年之久的奇人，用其真实的经历来让大家对这个行业的从业者，对上海楼市的变迁有一个真实的了解。 这个从业者是房屋中介里比较特殊的，人们都尊称他为“张老师”，他是中介行业中少有的高学历，在外企工作过，喜欢读书。同事在遇到买卖政策，贷款，法律纠纷，板块涨幅等稍有难度的问题，都会向他咨询。可以说，张老师就是房屋中介行业的新华字典。 “一块地，一堆建材，一群人，按照一定工序做成了一件商品，可以为我们遮风挡雨，让我们充分享受家的感觉。”这是张老师的答案。 2008年大学毕业，普通二本（不要觉得二本很差，放到房屋中介这个行业，是绝对的高学），第一份工作在德企，一家做混凝土泵车的机械类技术头部公司。这样说大家可能没有什么概念，阿联酋迪拜塔就是用那家公司的混凝土垂直输送技术建造起来的。张老师在研发部做认证助理工程师，可惜好景不长，一年半后，张老师被离职，原因是中国的制造业真的发展太快了。 研发一件产品需要2-3年，中国企业借鉴研发仅需3-6个月；中国研发的零部件售价为的60%，成本却为的10%；售后服务方面，每一台设备，中国配备2个服务人员，而中心是预约检修制度，非常复杂。所以张老师所在的企业市占率从过去的99.9%，下降为不到10%，在公司关闭前几个月张老师提出离职，没有获得任何赔偿，从此开始于剑网2。 那时候的张老师只会这一项技能，在那个年代，所以也不知道接下来从事什么职业，让他对房产产生兴趣的是一次他与堂哥在陆家嘴的谈心。那时的环球金融中心刚刚建成不到两年，陆家嘴厨房三件套还没有配齐，浦西万科城市花园的单价还不到2万元人民币。 他与堂哥散步到汤臣一品，堂哥问他知道这小区叫什么名字吗，汤臣一品。张老师心里想这难道是搞餐饮的吗，怎么起这么奇怪的名字。 那个年代小区的名字还没有那么时尚。现在各种各样时尚的名字都涌现出来，xx天境，xx官邸，xx2040...... 如果按照张老师的想法，天境应该是神仙住的，官邸应该是首相住的。 但让张老师更加刷新世界观的是当他知道这个此小区单价RMB 180000，最小面积400多平的时候，他的本能反应就是这种房子肯定没人买。结果让他的世界观再次刷新，连续三天成交四套。 “为什么房子那么贵还有人买，我要去搞建筑。“25岁的小张哥，想搞清楚为什么房价那么高，依旧有人会买。 他接下来用最硬核的方式去了解这个行业，面试了几家房产中介公司，包括信义房屋，永庆地产等，那个时候这个世界还不是绿皮中介的。2010年的房屋中介，已经做六休一996了，从外企出来的张老师，还是觉得太累，内心很。但是迫于的压力，他最终加入了**洋房屋，第一个接触的板块是七宝，至今也是**洋房最强势的区域。 那个时期的房屋中介比较好做，客户也比较有原则，比较“认人”，他们在没有流量的时候，却拥有一样东西叫做信任。占领社区最后100米，让他们拥有极高品质的流量，但凡有买卖房屋需求，一定会找中介熟人成交。 张老师每天从早8点干到晚12点，刚进入这个行业前三个月就赚了金6w8。在2010年的时候，每个月到手2w2，一个外企部门经理大抵也就这个数字了。人在职场上或多或少会受到的影响，他自然而然就飘了起来。张老师的组长凭借自己的努力在上海买到了保利西子湾，于2010年底以50w卖掉，拿着钱回到湖北老家当大爷。张老师也一定要去东方明珠上的旋转餐厅请朋友们吃饭，这个梗源于他刚从农村出来的时候，连肯德基都没有听说过，因为不知道kfc是什么，直接导致和他网恋3个月的女生失联，那也是张老师第一次“谈恋爱”。 所以这个行业的从业者很容易满足，50万元人民币就能让他们有财富的感觉，每个月税后2万多的收入就可以让他们很膨胀。所以，房屋中介从业者这个评价，常主观并且没有道理的，他们也只是很单纯的在想过上好日子。 半年没开单的他又进入了人生第二个迷茫期，年底他回到海南家里进行反思，终于在第二年春节，也就是2011年，他又回到了中介门店。他给自己定了一个小目标，每天开发3套房子，也就是找房源，开发2个客户，带看1组客户。张老师毕竟是本科毕业，懂得用量化管理自己的工作，这也是他比一般业务员优秀的原因。 讲到这里我才发现，这个行业的从业者，只会在失败和迷茫中反思自己。他们平均学历为高中，很多高中没有读完就只身到上海，连口热汤都没有更不用说有车有房，妥妥的社会，同时也不会受到出租车司机和环卫工人的那种社会关怀，什么时候见过社会给中介小哥拍过公益宣传片？简直是连都不如。但同时这个行业只要你肯努力又稍微带点学习能力，收入也是相当高的，说是隐性暴富行业也不为过，有20%的人赚到了钱。但只有1%的人能够一直赚钱完成财富积累，因为剩下那19%的人不会在得意和成功的时候反思自己。 那个黄金时代上海整个房屋经纪人达到22万规模，*原号称上海最强，**世纪号称全球连锁，开年会都要去美国拉斯维加斯,参会小伙伴必须年业绩达到百万。那个时候中介小哥们对物质的单纯向往又表现的淋漓尽致，刚入职时张老师穿的是39元的衬衫和皮鞋，赚到钱后店长买了件399元的衬衫，1000元的外套，业务员看到后很羡慕，也就跟风这样买。他们最喜欢吃的餐厅是王品和豹，最喜欢喝的酒是轩尼诗，从不理财。 这个盛况止于2011年1月28日出台的限购令，1月30日出台的限贷令，整个上海市场一片哀嚎。这一年各大房屋中介都在比谁关门更快，22万房屋经纪人，只剩8万，很多房屋管理人对于形势过于悲观，选择转行或离职。这个行业真的很迷幻，谁能想到接下来行业还会迎来两次大。 这次，张老师选择依旧在这个行业，让他在困难时期业绩斐然的是他及时从二手房市场转向了新房市场，也再次证明了这个行业不会愿意努力的人。神奇的人都有神奇的命运，这一次的神奇，奠定了张老师未来的房产职业生涯。 2011年春天，开发商的资金都会紧张，回款是最重要的，嘉定龙湖郦城率先7折出售，直接导致老业主砸售楼处。张老师只能也跟着砸，有客户看到一个中介小哥砸售楼处，就好奇问为什么你也砸啊。张老师解释说客户当nichkhun kiss时买2w7，打完折2w3。在场的人马上问他是否还有房子的时候，张老师说只剩下1套。客户因为觉得划算马上全款买掉。没想到歪打正着，张老师当天就成交4套。第二天听说秋霞坊被砸，刚好在嘉定龙湖对面，张老师就又跟着去砸，依旧是同样的套成交2套。加上当月卖掉2套二手房。张老师一个月成交8套房，这在当时简直就是一个奇迹，也给了他很大的信心。 2012年，世界没有，中国经济也还没出问题，城镇化建设也还在初级阶段。张老师的组长也刚挥霍完赚到的50万，杀回上海带张老师开发浦东。 那个时候是连朋友圈和微信支付都没有的年代，老百姓对市场的反应通常会慢6个月，张老师已经看到市场有回暖迹象， 所以在开发浦东市场方面，团队占据先机。那也是张老师第一次正式与浦东打交道，从最开始的七宝板块，到普陀区，再到内环区域，已为张老师积累了丰富的板块经验。但是，他还是根本不知道金融中心是什么意思。 初步了解陆家嘴，张老师发现了这里有很多特别的地方。这里的高楼大厦特别多，同时整个板块的住宅普遍比较贵，小区物业也比浦西严格很多，接触到客户的层次相对来讲也高一些，大部分客户为外籍。到现在张老师还对陆家嘴八大楼盘记忆犹新，菊园、江临天下、汇豪天下、仁恒滨江花园、盛大金磐、中粮海景壹号，财富海景，以及当时的亚洲住宅第一高世茂滨江花园。 张老师带客户看房的第一个小区是汇豪天下，这个小区每个住户享受三部电梯，刷卡入户，分别是业主电梯、访客电梯、保姆电梯。通过业主电梯可以直接进入到整个房间的客厅，这也是张老师人生中第一次来到电梯入户的房间。 第二次带看的小区是财富海景，客户对江景有执念，财富海景的江景view也是陆家嘴八大楼盘里最好的。张老师其实并不明白为什么有些人会对江景有如此执念，当他进入财富海景的时候，他才明白江景房是多么的让旷神怡，尤其是面向外滩的江景房。用他的话讲，“虽然轮船的汽笛声有点吵，但是和靠马的房子不是一个感觉，轮船的汽笛声吵得让人舒服。” 最让张老师印象深刻的依旧是汤臣一品，可能因为这是他梦开始的地方。汤臣和世茂也是让他最看不懂的楼盘，汤臣一品小区的门竟然是铜制品，镶嵌着施华洛世奇水晶；世茂滨江的户型全部都是东西朝向，只是是为了看江，在张老师心里好的房子一定要南北朝向并且通透，这些陆家嘴新事物都在不断刷新着他内心对好房子定义。在上海，真的要用发展的眼光看待居住场所。 2018年在上海大量五恒或三恒科技住宅面世，比如中鹰黑森林，朗诗新西郊，金茂府系列以及葛洲坝高端系住宅。他们以收取物业费＋能耗费的方式，根据季节不同，为业主提供恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静的24小时不间断服务，也就是整栋房屋内的温度、湿度、氧气含量都由物业调整到适宜人居的最佳状态，不需要安装空调和地暖。 他们有匹夫之勇，每天6点起床干到深夜，他们也会运筹帷幄，经常开会研究客户心理房东心里，用各种战术去促成交；他们懂得隐忍，用几瓶啤酒和烤串把委屈咽下，他们也会意气用事的拉黑客户。 接下来的时间里，由于中国城镇化不断发展，房地产迎来高峰时期，属于中介小哥们showtime到来。 2010年张老师的组长还开的是长城小汽车，三年时间连换两台车子，2013年张老师的组长用自己一个月的金100w，将车子由奥迪A4换成了全进口宝马GT，他们对财富的理解仅局限于赚钱就是为了花钱，从来没有想过买房或理财。所以如果你们问中介小哥，小伙子侬在上海买房子了伐？他说买不起的时候，千万不要觉得他们真的买不起，他们只是把赚到的钱都花了。如果他们懂得那个时候理财或者买房，那这个世界又多了一部分财富的人。 上海就是这样一个魔幻的地方，2016年市场出现了一个怪象，市场疯长的背后是普通住宅标准的变更，同时传说中的购房个人所得税按照20%征缴引发恐慌效应。因为恐慌人们开始狂买住宅，因为担心将来高额征税而疯狂购入。单月成交量达到40000套，打破上海历史最高记录，买房人谈价格居然会往高处谈。 正常市场买东西都会讲价，比如房东挂价1150万，你至少恨不得谈到900万，不行的线直接成交。但在当时，房东报价260万，客户说你265万卖不卖，能卖的话马上全款签合同。 2014年是互联网企业后知后觉发现房屋中介这个行业的时刻，市场屡次的高光时刻，终于引起了丛林里潜伏的画ppt者与资本市场的注意。他们带着引以为傲的降维打击方法，进入这个市场。 房多多推出0.5%+2999元购房中介费，爱屋吉屋甚至打出买家无需支付中介费的模式。张老师的直觉认为这些公司不是靠做业务赚钱，而是要靠圈钱上市赚钱。 每次这种模式的公司出现，都会让用户薅一波韭菜，作者也是薅过爱屋吉屋一小撮韭菜的人。房屋交易这个行业也成为唯一一个，只有用户薅一级市场投资人韭菜的行业。房屋中介从业者用最土的办法，了众互联网从业者。直到今天，也有互联网从业者的投身这个行业，他们的结局如何我们拭目以待。 2017年的时间里，张老师再次转战新房代理市场，高峰时期每天他可以卖掉2套。可是这次的行业舒适期，没想到会如此短暂。 2018年市场骤然变冷，这次冰河期直到今天，不知不觉，上海市场已经横盘三年。作为这个市场中的物，张老师也想过转型做其他行业，可是除了房产，他什么也不懂。 对于现在的房屋置业市场，张老师也有着不一样的观点。他认为上海的限购和限贷，迟早有一天会放开，房屋买卖市场也会完全。同时，随着房价越来越高，上海房屋会趋向于小户型，看齐。上海2025年立志成为世界金融中心，与纽伦港并列，只是时间问题。以前购置房屋只要房屋基本情况（地段、户型、无纠纷）没问题，就一定会跟着大盘普涨。现在买房要选好板块，才能跑赢基本理财，同时选板块不能只看热度，也要看产业，因为产业导入才能引入更多人口，房屋升值的确定性才会更大一些。 比如最近热度较高的临港新城板块，自贸区的划定，形成了高度的产业集聚群，同时配套居住用房，通勤时间得到保障。临港不止有特斯拉，更有十几家世界五百强企业相继入驻，同时搭配交通配套的完善，最终会形成一个高级产业＋住宅的板块。这里需要提醒的是以投资心态下注临港，必须要有足够的耐心，如果想要5年内获取大额收益那就不要下注临港，必须要给10年甚至15年的时间来博取暴击机会。 老百姓的投资渠道非常单一，几乎只有房产这一条，大部分人前几年被金融的错过了好几波房屋投资机会。现在的上海堪称全球最严限购限贷城市，在魔都生活的人看到了昆山花桥的成功，渐渐把目光转向环沪，南通启东、海门，苏州太仓、昆山、吴江，嘉兴嘉善、平湖，宁波慈溪、余姚，以及舟山海景房，都还有投资机会。环沪市场坑虽多，但只要记住三点，总价低、轨道交通（城际轻轨）、产业导入，满足这三点的板块都可以考察后入手。 他们距离很近，距离又很远；他们不懂心和进取心，只懂得身体力行兑现收入；他们不炮吹牛逼，只想真正牛逼；他们是上海这座城市永不熄灭的灯火，用自己39元的皮鞋和电动车微弱的灯光，维持着这座城市繁华背后的体面。
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